Thema: Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

... da immer wieder die gleichen Fragen zum Thema Hauskauf in Spanien bzw. sonstwo in Gebieten für den Lebensabend oder auch nur, um sich und seinener Familie ein neues Zuhause zu geben, auftauchen, hab' ich mal 'ne Liste mit meiner Meinung nach zu beachtenden Randbedingungen zusammengestellt - oder sie kann zumindest dazu dienen, den Punkt bei Nichtrelevanz zu streichen ....

Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

Die Liste ist gedacht als "technische" Merkliste zur Beurteilung einer Immobilie
- i.d.R. sind nicht immer alle Optionen erfüllbar bzw. es besteht kein Bedarf dafür
- Bescheinigungen, Urkunden und Kosteninfos sind dagegen immer einzufordern
- weiterhin erhebt sie nicht den Anspruch auf Vollständigkeit
- je nach Wunschkatalog und Interessenlage sind weitergehende Variationen & Details zu definieren
- zur Besichtigung mitnehmen: Kompass (Himmelsrichtung), Fotoapparat, Schreibutensilien > Mängelliste

Info:
Je nach Nutzungsoptionen: Dauernutzung oder Ferienwohnung/~haus sind besondere jahreszeitlich bedingte bauphysikalischen Randbedingungen zu beachten.
> Lüftung bei Abwesenheit und "extrem" dichten iso-verglasten Alu-/Kunstofffenster w.g. fehlender "natürlichen" Undichtigkeiten > mögliche Feuchteprobleme
> Art und Wirtschaftlichkeit einer Beheizung im Winter > Stichwort "Solarunterstützung"
f. Heizung & Warmwasserbereitung etc. > Sommer/Übergangszeit: Poolbeheizung


1. Infrastruktur
> Flughafenentfernung
> Leihwagenvermieter am Flughafen/Büro am Wohnort
> Ortslage => Finca, Urbanisation oder Stadthaus/Eigentumswohnung
> Bus-/Eisenbahnanbindung
> Standortnähe Handel & Service (z.B. Supermarkt, Bank, Arzt, Zahnarzt, Apotheke, Friseur etc.)

2. Standort & Lage der Immobilie
> Haus oder Eigentumswohnung
> Barrierefreiheit => Rampen/Aufzug/Türbreiten (Nachrüst-Optionen gegeben?)
> Hanglage? Süd-/Westhang (+), Nord-/Osthang (-) > Abschattung i.d. Abendstunden> Terrasse
> Steilhang? Fels/Erdreich/~rutschgefahr/Stützmauern/Bebauung Haus o./u. Pool in Hangnähe?
> Geländegefälle > evtl. Gefahrenpotenzial für Haus/Pool/Erweiterungsoptionen
> Erdbebengebiet? (googeln: zonas sísmicas España)
> wichtig: besonders bei Fincas => Einsichtnahme im Ayuntamiento im "Flächenentwicklungsplan" (planes/programas urbanísticos de la zona/del municipio) > zukünftige Nutzung des Areals/Umgebung > "Enteignungspotenzial"!!

2.1 Finca > spez. Besonderheiten
> Bewirtschaftungsaufwand
> Erschließung: Straße, Wasser, Strom, Telefon (Internet), Schmutz-/Regenwasser > geplante Verbesserungen > Folgekosten!!
> Grundbuch: spezielle Wege-/Leitungsrechte u. Sondernutzungsrechte Dritter > Auflagen?
> Sonderinstallationen/Genehmigungen: Brunnen, Ausfahrgrube (pozo negro), Klärgrube (fosa séptica) m. Anschluß an Vorfluter (Graben) > spez. Auflagen?
> Wasserrechte/Wassernutzungsverpflichtungen/-auflagen u. deren Kosten/Auflagen
> bei Geländegefälle > "Schwemmwasser" bei "Stark"regen => z. Haus?
> in Niederungen: Überflutungsgefahr bei "Stark"regen

2.2 Grundstück allg.
> Verwaltungs-/Bewirtschaftungskosten (Umlage bei Wohnquartiere)
> erforderl. Pflegeaufwand d. eig.Parzelle > Bepflanzung/Pool
> PKW-Stellplatz > Option: Carport/Garage?
> Optionen für mögl. Hauserweiterung > Wohnraum/Abstellraum/Technikraum (Solar)/Pool
> bei "Stark"regen > Rückstau auf Grundstück o. Abflussmöglichkeit?

2.3 Gebäude/~substanz
> Einsicht in Grundbuch (Registro de la Propiedad) bzw.
> Grundbuchauszug (certificado/certificación registral) > Lasten auf d. Grundstück > finanziell/dinglich (evtl. Nutzungseinschränkungen!)
> Bewohnbarkeitsbescheinigung (Célula de la Habitabilidad)
> besondere Lieferverträge z.B. Gas > Dokumentation der Installation d. Systems (Heizung/Herd)
> Baujahr => .......
> Wohnfläche => ............ m²;
> Räume => ..... Zi.; Küche: offen/geschlossen; Wannen- u./o. Duschbad m./o. WC; sep. WC
> Himmelsrichtungsorientierung Grundriss (kl. Kompass mitnehmen!!)
- Schlafzimmer Nord/Ost (+) /Süd/West (-)(Aufheizung!! d. Sonneneinstrahlung)
- Wohnbereich Süd/Südwest > Terrasse Südwest/West
> Baugrund: Unterbau: Felsen (+), Ebene mit "weichem" Baugrund (~-/Grundwasser?)
> Fundamente: unbewehrt/bewehrt (ohne/mit Moniereisen!)... ausreichend dimensioniert?
> Fenster: Holz, Alu / Einfach-/Isoverglasung >
> tragende Decken:
- alte/hist. Bauten> Holzbalken? > Befall Holzschädlinge
- Neubauten (< ca.20-30 Jahre)> Stahlbetonbalken m. Füllkörper: Beton/Ziegel
> Fussboden gegen Erdreich: > Kriechkeller vorh.? durchlüftet? Wärmedämmung?
> Dach: gebrannte Dachziegel (+)/Betondachsteine(-)> Zustand? > Lüftungsöffnungen im Giebel?
> sichtbare Risse? => "Setzungen" des Gebäudes (-) o. nur "Haarrisse" > Temperaturspannungen (Sonne)(~+)
> Ausstattung u. Installationen Küche/Bad > Größe/Zustand/Modernisierungsbedarf
> Bodenbeläge > Material > Zustand
> Außenwände > Beton-Blocksteine (-), gebrannte Ziegel (Lochstein +) > Luftschichten? zusätzl. Dämmung?
> Innenwände > glatt/Struktur>Zustand/Renovierungsbedarf/~aufwand
> Fassade > Zustand/Sanierungsbedarf/Achtung: keine Plastikfarben!
> Nachrüstbarkeit für Solartechnik (WW-Kollektoren/Photovoltaik) f. Strom, Warmwasser/Heizung/Poolheizung

3. Überlegungen zur Finanzierung
> Kaufsummengrenze: ...................
> Maklercourtage: ................
> Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb:
- Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
- Wertzuwachsteuer für Gründstücke (Impuesto de Plusvalía); je nach Vertrag! Käufer o. Verkäufer (normal)
> Finanzierungsrisiken > Deckung durch:
> Vermietungszwang zur Deckung von Finanzierungslücken Kauf & laufende Kosten
> finanzielle Reserven/Rücklagen f. eig. "Groß"reparaturen/mögl. Eigenanteil Anliegerkosten bei "Nachrüstaktionen"/Sanierungen d. Infrastruktur der Gemeinde (Straßen/Entwässerung/sonst. Leitungsnetze)
> sonstige laufende Kosten:
- allg. Verwaltungskosten (nur bei Wohnquartier/Eigentumswohng. m. Gemeinschaftseigentum)
- besondere "Betreuungskosten" > Gärtner, Poolpflege etc.
- lfd. Kosten Elt./Gas/Wasser/Gemeindeabgabe: Müll, Strassenbeleuchtung etc.
- jährl. Grundsteuer/Immobilien~ (Impuesto sobre Bienes Inmuebles-IBI > Costa Blanca: Suma)
- jährl. Einkommensteuer z. Immobilie (z.B.: Impuesto sobre la Renta de no residentes)

Will zwar kein Haus kaufen, außer bei Lottogewinn, aber die Liste deckt so zimlich alles ab!

Habe in den 80'ern selbst gebaut. Meine eigene Liste war nicht so umfangreich und aus heutiger Sicht dadurch etwas dürftig. Für Leute, die heute kaufen oder bauen möchten finde ich Deine Liste überzeugend. Ich hoffe, dass sie auch genutzt wird, bei der Arbeit die Du dir damit gemacht hast.

Zitat von peruano

... bei der Arbeit die Du dir damit gemacht hast.

... das hat kaum Arbeit gemacht. War in meinem früherem Leben mal mein Broterwerb ... eine stark "abgespeckte" und mit tlw. anderen Inhalten versehene Liste haben wir früher für Standortuntersuchungen für neue Produktionsstandorte meines früheren "Brötchengeber" genutzt (auch Spanien war dabei ) ... da ich die Gegebenheiten deswegen hier in Spanien schon lange kenne und zusätzlich entsprechende örtliche Vorschriften "abgeklappert" habe ... hat auch mein spanisches Fachvokabular wieder auf Vordermann gebracht ... war es nicht schwer, die kritischen Punkte rauszufischen ....

ach ....wenn du grad da bist.
Wie erkenne ich denn als Laie "Plastikfarbe" an der Fassade?

Finger nass machen und über die Farbe wischen. Wird der Finger weiß, ist es keine Plastikfarbe.
Ya esta!

und wenn es regnet ist die Farbe weg

Naja, nicht gleich. Aber alle 2 Jahre sollte man neu streichen, sonst sieht es schon schmuddelig aus.
Ich habe mir mal gedacht: Wenn ich ein Haus baue, würde ich es gleich mit Weißzement verputzen.
Dann hätte ich nie wieder Ärger. Stimmt doch, oder?

@ Sergio: Plastikfarbe kann man wie Folie abziehen und ist weitestgehend elastisch ... aber manchmal, wenn er "auskreidet" kann der Finger auch weiß werden; ist aber selten, da überwiegend sehr hoher Kunststoffanteil ... ansonsten gilt: von Plastikfarbe "Finger weg" - ist i.d.R. bauphysikalisch bedenklich ...

Zitat von Lilac

Naja, nicht gleich. Aber alle 2 Jahre sollte man neu streichen, sonst sieht es schon schmuddelig aus.
Ich habe mir mal gedacht: Wenn ich ein Haus baue, würde ich es gleich mit Weißzement verputzen.
Dann hätte ich nie wieder Ärger. Stimmt doch, oder?

... na ja, weißer Zementputz in Spanien, zumindest südliche CB und weiter in den Süden sieht der nach 1-2 Jahren auch gelb aus > die Sahara lässt grüßen ... da ist dann der Hochdruckreiniger regelmäßig gefragt ... in D ist es noch kritischer, da wird er dann irgendwann grün > Algenbildung ... D ist ja ein wenig feuchter ... aber auch da gibt's wieder ... erst Hochdruckreiniger, dann Chemie dagegen ....

@ Baufred

danke, werd ich mir merken

Info:

... wegen zwischenzeitlicher Nachfrage gibt's die Liste inzwischen auch als Word-Datei und ... 2-sprachig > Deutsch - Spanisch

... also ... bei Bedarf PN

Wenn ich das an meine spanischen Freunde weiterreiche, fallen die tot um - man wohnt in einer Ruine!??!

... nicht so "bierernst" nehmen
... ist doch nur 'ne Checkliste und es bleibt doch letztlich jedem selbst überlassen, welche Punkte man Ernst nehmen oder ignorieren will

... sie - die Liste - soll doch nur erinnern, gewisse Dinge zu prüfen/beachten, damit der Haus-/Wohnungskauf keine "Bauch"landung wird

... und wenn sich Spanier dafür interessieren, zeigt es doch ein gewisses Qualitätsbewußtsein und auch das Bedürfnis 'nen echten Gegenwert zu erhalten
... das in E wie in D noch Unmengen an alter und sanierungsbedürftiger Bauten rumstehen bzw. bewohnt werden, ist ja auch nichts Neues ...

Meine Freunde waren begeistert, denn angesichts der "mala construccion", wissen einige garnicht, wo sie anfangen sollen.
Sowas fällt nur einem Deutschen ein, war ein anderer Kommentar. Positiv gemeint.
Ein Spanier fängt an eine Schimmelwand abzuschrubben, bevor er auf die Idee kommt, sich mal das Dach genauer anzusehen.