Immobilie in Spanien als Steuerzahler in Deutschland

[Pitufilla]

Hola a todos,

bin neu in diesem Forum. Wir sind eine spanisch-deutsche Familie und leben in Deutschland, sind also auch hier steuerlich ansässig. Ich hoffe, es kann mir jemand weiterhelfen, habe beim Durchforsten noch nichts Passendes gefunden.

Bin gerade über der geliebten Einkommensteuer... Wir haben ein kleines Häuschen in der Heimat meines Mannes (Andalusien) gekauft mit der Absicht, es in einigen Jahren zu vermieten und/oder später im Alter selbst zu bewohnen. Jetzt frage ich mich, was ich in der deutschen Einkommensteuererklärung von unseren bisherigen Kosten ansetzen kann. Dass ich mein "Welteinkommen" in Deutschland ansetzen muss, habe ich schon herausgefunden. Aber ich frage mich noch, was hier alles dazu gehört. Fahrten zu Notaren/Banken, Renovierungen/Flugkosten/Zinsen für den entsprechenden Kredit etc. etc.

Hat hier jemand Erfahrung?

Vielen Dank schonmal für jegliche Unterstützung.

Saludos,
Sarah

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Hallo,

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[baufred]

... mit den richtigen Suchbegriffen z.B. > Auslandseigentum Besteuerung in D'land ... o.ä. gibts etliche 'anschauliche Treffer' von entsprechenden Steuerkanzleien ...

... selbst 'trennen' wir beides nach den geltenden Landesrechten (bei Dauerwohnsitz in Deutschland) > aber ohne Vermietung in Spanien - nur Eigennutzung !! - in den jeweiligen landesbezogenen Steuererklärungen, da keine weiteren Einkünfte anfallen und weitere 'übergreifende' Steuerauswirkungen nicht anfallen .....

... 'Tricksereien' bitte für spezielle Lösungen mit ortsansässigen, aber 'kompetenten'  Steuerberatern, dann aber auch länderübergreifend 'abklopfen' ....

Edited July 29 by baufred

[Meckerer]

Was in Deutschland an Steuern anfällt kan ich nicht beurteilen, aber was Spaninen betrifft kommt da einiges auf Dich zu. Beim Kauf einer Immobile (vorher NIE beantragen). sind erstmal 10% vglw. Grunderwerbsteuer + Gebühren für Notar und Grundbucheinrtag fällig. Als Nichtresident bit Du verpflichtet, einen Steuerbevollmächtigten zu bestellen (kostet natürlich etwas), der Dich ggü.dem Finanzamt (Hacienda) vertritt und Zustellungen entgegennimmt. Dann fallen Grundsteuern (IBI) an, und evtl. noch zusätzliche kommunale Abgaben. Hört sich etwas kompliziert an (in Spanien ist so ziemlich alles kompliziert) ist aber hier normales Tagesgeschehen. Viel Spass und noch eine Empfehlung: vergiss alles, was Du aus Urlaubserinnerungen u.ä. von Spanien zu wissen glaubst.

[Pitufilla]

Danke baufred und Meckerer für eure Infos. 

@Meckerer: Ja, da ist Einiges zu tun gewesen, haben wir auch alles schon erledigt. War ein Behördengang-Urlaub..... Deine Empfehlung habe ich schon vor Jahren umgesetzt, als ich ein gutes Jahr in Spanien lebte . Da hast du Recht! Seither weiß ich auch die positiven Dinge in Deutschland mehr zu schätzen .

@baufred: habe viele Seiten über das Thema gefunden, aber so wirklich habe ich meine Frage nicht beantworten können. Eigentlich muss ich umformulieren. Wir haben ja grundsätzlich die Absicht, zu vermieten, aber, da noch nicht gewiss ist, wann genau die Vermietung starten kann (denke in einigen Jahren erst) habe ich ja noch kein Einkommen daraus. Die Ausgaben entstehen mir aber jetzt bereits, z.B. auch die Steuern in Spanien. 

Muss ich das steuerlich jetzt so behandeln, als wäre es nur zur Eigennutzung gedacht? Und kann meine Kosten erst ansetzen, wenn die tatsächliche Vermietung losgegangen ist... wird wahrscheinlich rückwirkend nichts gehen? Oder muss ich das Ganze jetzt bereits als potentielle Einnahmenquelle deklarieren, um meine jetzigen Kosten auch ansetzen zu können...

Wie habt ihr das denn damals geregelt? Hattet ihr irgendwelche Ausgaben in Verbindung mit dem Kauf der span. Immobilie in Deutschland absetzen können?

kompliziert...kompliziert  

Danke euch!!!

 

[baufred]

... wir haben vor mehr als 30 Jahren ohne Vermietungsoption und Luxusanspruch geplant und Grundstück und Typenhaus 'Schritt für Schritt' innerhalb eines Jahres realisiert - der Kostenaufwand war damals minimal und fiel in Etappen über ein Jahr verteilt an und wurde in D'land steuermäßig nicht berücksichtigt ....

Da ihr anscheinend - trotz erster Erfahrungen - erst in der 'Schnupperphase' seid, mal mein absoluter Info-Tipp als 'Rundumschlag':  >>  https://www.magwilhelm.eu/fachbeitraege/

... da für die Vermietung (touristisch > Kurzzeit) in Spanien entsprechende Zulassungen nötig sind, würde ich die Steuerregulierung erst parallel mit den erforderlichen Schritten 'anstoßen' ... wer weiß, welche Änderungen sich auf Grund der derzeitigen Diskussionen noch an Einschränkungen - je nach Standort - ergeben werden ...

... btw.: wie gut sind denn eure Spanischkennnisse? ....

Edited July 30 by baufred

[baufred]

... man sollte doch noch einmal den 'Start' Lesen 😉 ... ihr seid ja schon zu 1/2 'vorbelastet' ... aber bürokratische 'Spitzfindigkeiten' gibt's ja in jeder Provinz ... konnte sogar meiner Spanisch-Coordinadora (también Andaluza) das Eine oder Andere für den Immo-Sektor herausfinden ...

[Meckerer]

Dass und wenn die Dinge in E anders gehandhabt werden als in D mag Nachteile habern, aber auch unbedingt Vorteile. Sich darauf ein- und umstellen (müssen) ist eine andere Sache. Die span. Mietgesetze haben es in sich, hier auf alle Einzelheiten einzugehen würde den Rahmen sprengen. Unterm Strich: was Du eigenständig, d.h. ohne Einschaltung von Maklern, Anzeigen in Massenblättern usw. machst ist Deine Sache, alles andere weckt schlafende Hunde. Mach die Einkommensteuerkläruung für Nichtresidenten auf der Basis "Eigennutzung", was eine Menge Verwaltungskram erspart. Vermiete auf keinen Fall an Unbekannte. Hausbesetzer sind hier ganz gross im Kommen. Eine schleppende Justiz und günstige Rechtslage (zu deren Gunsten) sind nicht zu unterschätzen. Ich selbst habe 3x vermietet und nie weider, u.a. wurden meine Möbel zersägt. Dei "Einnahmen" decken wenn überhaupt selten die Unterhaltung des Objekts.

[Pitufilla]

@baufred, Danke für den Link, werde ich ausführlich durchforsten . Stimmt, man weiß wirklich nicht, wie es in wenigen Jahren aussieht und ob wir dann wirklich noch vermieten wollen bzw. es sich dann lohnen mag...

Und deine Frage ist zumindest zur Hälfte absolut berechtigt . Ich habe C2 (Spanisch-Studium) ... aber man lernt immer weiter dazu. Hatte meinen Mann damals im Auslandstudium kennengelernt... zum Glück bereits mit einigermaßen Spanisch-Kenntnissen damals... sonst wäre es ganz anders gekommen. Aber wichtig beim Sprachenlernen... habe mich immer korrigieren lassen, sogar darum gebeten, sonst schleifen sich Fehler ein, dies gar nicht bräuchte.

 

@Meckerer: Danke für deine Hinweise. Denke, so werden wir es auch erstmal machen... als Nichtresident und Eigennutzung. Möglicherweise wird es ja auch so bleiben. 

Ja, das mit den Hausbesetzern ist nicht ohne. Da hast du ja gar keine guten Erfahrungen gemacht  Denke vor allem in Städten oder ganz einsamen Cortijos ist man da am wenigsten davor gefeit...dass entweder alles leer geräumt oder besetzt wird. Naja, wir haben zumindest die Hoffnung, dass es evtl. doch funktionieren könnte, allerdings nur an deutsche Kurzzeitmieter o.ä., also keine Vermietung an spanische Langzeitmieter...eben aus deinen genannten Gründen. Auch weil es ein kleines Dorf in den Bergen ist, wo jeder jeden kennt und auf jeden aufpasst.... ist vielleicht nicht soooo arg die Gefahr, dass es besetzt würde.... ausschließen kann man es natürlich auch nicht. Schau ma mal, dann seng ma scho....

Vielen Dank für eure Unterstützung